賃貸借契約上のリスク
賃料滞納のリスクをどうカバーするか
賃貸ビルやマンションなどの不動産を経営するにあたっては、できるだけ高い賃料水準で稼働率を上げることができれば理想的となります。しかし、支払い能力に問題があるテナントが入居してしまった場合、賃料滞納を引き起こすリスクが発生してしまいます。
賃料の滞納が発生した場合、民法上の原則として、「相当の期間を定めて支払いを催告しても支払いがなければ契約を解除できる」というものがあります。滞納があった場合はすぐに解約できるという特約を結ぶ方法もあるのですが、裁判では催告なしの解除は認められない場合があるので、賃貸人にとっては頭の痛い問題となります。
そこで、このリスクをカバーするために、滞納賃料（家賃）保証というサービスがあります。これは、賃料の滞納が発生した場合、契約を解除して退去するまでの間の賃料を保証するというものです。
転貸借に伴うトラブル
民法の定めには、賃借人（テナント）が、賃貸人（オーナー）の承諾なしで賃借物を転貸することはできないとあります。無断で転貸した場合には、原則として賃貸人は契約を解除できることとされていますが、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊すると認められるような背信行為がなければ、契約は解除できないという理論も存在します。
無断転貸では、賃貸借契約で禁止を明記していることがほとんどですが、通常の転貸借の場合は、賃料の請求権や解除の法律効果などが複雑となるので注意しておきましょう。転貸の各契約内容は、弁護士に確認してもらう必要があります。
転貸という認識がないままに、テナントが事務所の一部を他社に使わせる場合にも注意が必要となります。テナント以外の第三者が出入りすることによりセキュリティの問題でトラブルになる可能性があり、消防法上の防火管理責任についても曖昧となる危険があります。同居人の承認には慎重に対応していかなければなりません。
入居者の幅を広げる
賃料滞納のリスクを回避しようとすると、大手企業などの信用力の高いテナントばかりを求めがちになります。すると、比較的高い賃料でも安定したキャッシュフローが入ってきますが、不況の影響などで利用者が減り、稼働率も大幅に減少してしまうという事例も考えられます。
このような場合の対策としては、法人などの大手のテナントばかりを集めるのではなく、一般の個人からの引き合いに応じながら、学生の入居を認めるなどの幅広い受け入れ体制を確保する方法があります。居住者から不満が出ないように管理に気を配り、稼働率を大幅に上昇された事例があります。
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賃貸借契約上のリスク関連エントリー
- テナントの構成上のリスク
- マルチテナントとシングルテナントの解説やリスク、対応策を紹介しています。テナントの管理も、投資家のキャッシュフローに影響してきます。
- 不動産投資のリーシング戦略
- 賃料滞納などのリスクを回避するためには、リーシング（テナント仲介業務）の段階で十分に戦略を立てておくことが重要になります。現在では分業化も進んでいます。
- テナントによる違反工事のリスク
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- 不動産に関する用語の「マスターリース」、「サブリース」についてその違いを解説しています。
