不動産の税金によるリスク
税制の改正に要注意
不動産投資においては、さまざまな税金がかかることになります。取得時にかかる税金には、不動産所得税、登録免許税、印紙税、建物の取引にかかわる消費税などがあります。他にも、固定資産税、所得税、法人税、都市計画税などもあります。
投資した不動産に対してどのくらいの税金がかかるかといったものは、当初の投資戦略に組み込んでいることと思われます。しかし、取得後に税制が改正されてしまうことにより、当初見込んでいた収支が悪化したり、認可されていたものが不認可となって投資の目的が達成できないといった事態になる可能性も考えられます。他にも、当初行っていた税金対策の効果がなくなって、リスクが多大なものになってしまったというケースもあります。
税制が改正されたことによるリスクは、過去これまでにも多くの投資家を悩ませてきました。以下に過去の例を挙げています。
【税制改正によって発生したリスク】
- 例１ バブル期の不動産は、取得額に対する多額の金利や減価償却費が、損金として他の課税所得と損益通算でき、所得税対策になるという点が注目されたことがありました。しかし、税制の改正により、金利については損益通算が建物部分に限定されることになったので、所得税対策の効果が大幅に減って、投資家の目的が果たせなくなりました。
- 例２ 個人が不動産を譲渡したときの譲渡所得税について、それまでは不動産を譲渡した際に発生した損は、所得税などの他の所得と損益通算できていましたが、2004年に不動産譲渡所得以外との通算が認められなくなっています。
- 例３ 減価償却費について、以前は定額法、定率法のいずれかを選択できましたが、1998年にそれ以降取得した建物の躯体（くたい）部分については定額法のみと定められました。
税制改正の動きを日頃から知っておく
税制改正については、どのような手段をもってしても避けることはできません。しかし、常日頃から税制改正の動きを知ることは可能であり、情報収集をはかることで税金に関わるリスクを最小限に食い止めることはできます。
なお、1997年に消費税が３％から５％に引き上げられた際は、不動産への駆け込み需要が発生しました。このように、消費税率の上昇などの取得時にかかわる増税の動きが予想される場合は、それを見越して投資戦略を立てることが重要になります。
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不動産の税金によるリスク関連エントリー
- 不動産の収益変動リスク
- 不動産投資をするにあたっては、賃料単価と空室の問題による収益変動リスクがあります。景気の変動で賃料水準が下落し、収益性が下がるおそれがあります。
- 不動産管理業務の定期的な評価
- 不動産投資では、管理にかかる費用の変動リスクにも注意しなければなりません。清掃費や警備費などは人件費が大きくかかります。
- 不動産の価格変動リスク
- 不動産の収益価格は、純収益だけでなく利回りによって変動していきます。他にも景気や地価の動向、個別物件ごとにも価格変動のリスクは存在します。
- 不動産の金利変動リスク
- 金利が上昇してくると、投資家の収益を圧迫することになるので、リスクには十分に注意する必要があります。金利は短期間に大きく変動することも考えられます。
