区分所有物件のリスク
一棟の建物において構造上区分された数個の部分で、独立して住居や店舗などに使用される建物の部分を専有部分といいます。そして、専有部分を対象とする権利を区分所有権といいます。
区分所有建物のうちの専有部分以外の建物部分を共用部分といいます。共用部分には、階段、廊下、エレベーターなどがあります。
区分所有建物において、すべての専有部分について単独で所有権を取得していない場合、次のような法律関係が生じてくるため注意が必要です。
- 区分所有者は、持分に関係なく共用部分全体を用法に従って使用できる。
- 共用部分を変更する場合は、原則として区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数により集会で決議され、軽微なものについては各過半数により決議される。処分に関しては、法律で特段の定めのない限り専有部分と分離して処分することはできない。
- 変更に至らない共用部分の管理に関する事項は、規約で別段の定めをしたときを除いて、集会で区分所有者および議決権の各過半数によって決定する。
- 各区分所有者は、共用部分の保存に必要な行為をほかの区分所有者の了解を得ずに進めることができる。
- 各区分所有者は、共用部分の分割を請求することができない。
- 建物の一部が滅失したとき、集会で各区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による決議がない限り、滅失した共用部分を復旧することができない。
区分所有物件の共用部分は、いくつかの管理規約に縛られるため、十分な議決権を持っていなければ、思い通りに管理することができません。これも区分所有物件のリスクといえるでしょう。
また、ほかの区分所有者が本来負担すべき保険料の支払い、修繕費積立などを滞らせていた場合、運営にも支障がでてしまいます。このようなリスクを防ぐためには、区分所有者の信用力を調べておくことをお勧めします。
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