担保権や第三者による利用権のリスク

担保権とは、債務が返済できなくなった場合に備えて、債務者などから目的物の提供を受けて、債権者が設定しておく権利のことをいいます。主な担保権として、抵当権、質権、譲渡担保があげられます。

不動産を担保として提供する場合には、抵当権がよく利用されています。抵当権が設定された不動産は、抵当権が実行されなければそのまま所有者が収益を上げ続けることができます。しかし、債務不履行になってしまうと、債権者によって競売にかけられ強制的に換金されることになってしまいます。

したがって、抵当権が設定された物件をそのまま購入することは避けた方がよいでしょう。売買で所有権が移転しても、抵当権は自動的になくなるわけではありません。登記された担保権は、法務局で全部事項証明書（登記簿謄本）を取ることで確認することができます。

土地や建物の敷地には、隣の利用者が通れるように一部に通行地役権が設定される場合があります。また、電力会社が敷地内に電柱を設置したりすることもあり、敷地の自由な利用は制限されることがあります。

このような第三者による権利は、なかなか登記簿上で確認できないのが問題点です。一部の権利しか記載されていないことが多く、すべての権利が登記されているわけではありません。

利用権が設定されている場合、ビルの修復工事の際に足場が組めない問題や、建て替え・改築の際に希望通りの建物が建てられない場合があります。

このような利用権の存在は、売却価格が低くなる可能性があるため、よく注意しておかなければなりません。

権利侵害には、第三者に権利を侵害される場合と、第三者の権利を侵害する場合の２つが考えられます。

侵害される場合には、不法占拠により勝手に敷地が使われているケースや、隣の備品が越境してくるケースなどがあります。これらは投資のキャッシュフローに影響してくることがあります。

また、こちらが権利侵害しているケースには、樹木の枝が知らない間に伸びていたり、排気口のダクトが境界を超えてしまっていたという事例があります。こうした問題を放置しておくと、資産価値の下落につながり、予想外の出費が発生するリスクを産むことにもなりかねません。

以上のようなトラブルを防ぐためには、不動産を取得する段階でよく調査して問題点を把握しておくことが重要です。自らが現地に出向いて、第三者による利用権が設定されていないか確認しておきましょう。

アパートオーナーになるための銀行融資の仕組みとは？
利回りのワナを見抜く●●とは

20代でも不動産投資を続けていく方法が、DVDで分かりやすく解説されています。