事業性の見込みに関するリスクと対応策エントリー一覧
現物投資と証券化投資の違い
不動産投資には、「現物投資」と「証券化投資」の２つがあります。現物投資は従来からの不動産投資の方法で、名前の通りに不動産の現物（土地・建物）を購入して、自己の所有物として運用する投資方法のことをいいます。個人で投資用のマンションを取得する場合などでこの方法がとられます。一方の証券化投資とは、投資用の...
不動産投資のリスクと利回り
不動産投資物件の利回りは物件によって異なっています。不動産の利回り（キャップレート）は以下のような関係式であらわされます。 利回り（％）＝不動産の純利益（NOI）/収益価格純収益とは賃料収入から管理費用などを引いて、手元に残った利益を指します。不動産の買い手や投資家は「期待利回り」を考えて、...
リスクとポートフォリオ
ポートフォリオとは利回りは、リスクの大きさの裏返しとして決まっており、同じ不動産でも所在地や用途などで利回りが異なります。利回り重視で高利回りの物件のみを購入していると、大きなリスクを背負い込みやすくなり、逆にリスクの小さい物件ばかりの場合は利回りが低くなっていきます。そこで、複数の物件を取得する場...
不動産投資戦略とリスク
不動産のリスクと聞くと、取得する不動産に固有のもの（違法建築や耐震強度不足など）と考える人が多いようです。このように物件に固有のリスクがある場合は、誰が不動産を取得しても結果は同じとなりますが、投資する人の戦略の違いによっても、リスクは大きく異なってきます。事業性の見込みの立て方と言い換えることもで...
資金調達の方法とレバレッジ効果
ノンリコースローンで資金調達不動産取得時に一番考えなければならないのが資金調達についてです。ごく一部には手持ちの資金だけで購入できる人もいますが、多くの人はローンによって借り入れて資金調達を行います。最近のファンドやプロの投資家などでは、ノンリコースローンという方法で資金を調達するのが主流となってい...
不動産の収支計画
不動産投資戦略が立てれば、次はキャッシュフロー（CF）表を作成していきます。近年では、不動産を賃貸することで得られるキャッシュフローと、投資家やSPCのキャッシュフローの２段階に分けて構成するのが主流となっています。第一段階では、不動産の賃貸による収入から、維持管理費用を控除した純利益（NOI）を求...
会計・税務に関するリスク
個人・法人に関係なく、不動産から収益を得られれば課税所得となります。法人の場合は、企業として適切な会計処理をしなければなりません。不動産投資の際には、企業会計や税務会計に関して、気をつけるべき点が存在します。現在主流となっているキャッシュフロー分析では、企業会計の損益計算の際には、費用となる減価償却...
開発段階の物件のリスク
不動産投資の対象は、完成している物件だけではなく、未完成のものや、これから建築しようとしているビルにまで広がっています。その理由には、リスクの高い段階で投資をすることにより多くのリターンを得ようとしたり、競合相手が比較的少ないことなどがあります。以上のような理由により、開発段階の物件に投資するケース...
